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    2020-06-29外资聚焦

    马来西亚,这个过去不大受房地产国际买家注意的市场,渐渐吸引海外投资者的注意。

    政府推出“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)后,参与本地产业市场的外国人数一直都在增加。


    首相拿督斯里纳吉推动的经济转型方案,除了关键领域受外资注意,大吉隆坡计划、柔南特区等城市规划如火如荼进行中,令大马这个名字,渐渐成为国际买家心中的亮点。

    本报针对这个大家都感兴趣的课题,向国内30家发展商调查,同时追访了负责引进更多外资的大马产业机构(MPI)。

    今年,业者和大马产业机构都乐观我国将吸入更多外资。

    招商引资 房市续红

    根据“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)官方网站的资料,在2002年至2012年8月期间,总共有1万9488名外国人透过MM2H参与大马产业市场。


    相对于政府更早期推出的“银发计划”(Silver Hair Programme),于1996年至2001年仅吸引828名外资,MM2H上述仅10年的表现明显地改进了很多。

    进入2013年,市场人士深信这增长趋势会延续;随着我国正走在成为高收入国的轨道上,各类设施的提升和政府的措施,本地产业市场料能够吸引更多外资的目光。

    虽然本地房地产依然是本地买家占多数,但外资前来却对整个大市的趋势,从需求、房产种类到价格等,都有不小影响。

    《》针对外资到大马投资房地产的现象和影响,访问国内30家各种规模的发展商,所有受访都预见2013年内,会有更多外国买家投资大马的产业市场。

    当中,66%人回应肯定会增加,其余34%选择“可能会增加”。

    产业价格吸引外资

    同时,大部分调查参与者列本地产业价格,为吸引外资到我国来购买和投资产业的主要因素。

    其他因素则包括外资看好本地产业市场的资本增值潜能、偏爱我国的生活成本、政府优惠(如MM2H),以及公用设备(如教育和医疗)。

    也有小部分调查参与者相信,是本地政局稳定和多元化的环境,吸引了外资投资大马产业。

    除了业者,要谈外资与大马产业,负责协助政府为本地产业市场引进更多外资的大马产业机构(MPI),无疑是最佳的发言单位。

    产业价格稳中调整———大马产业机构总执行长古马

    大马产业机构总执行长古马塔马林甘预测,在2012年,考量到联合国贸易和发展会议(UNCTAD)料全球的外来直接投资(FDI)会下跌8%,大马的产业价会稍微调整,惟依然会持续走稳。

    对比2012年上半年和2011年上半年的数据,他预计外资在大马的产业交易增长率,可能会少于2%。

    不过,古马仍很看好2013年的展望,并说道:“今年首季内,基于是佳节季节,市场可能处于停滞状态。但步入次季,市场就会重新回升。”

    亚洲5大首选

    根据马来西亚房地产发展商会(REHDA)发布的2012年上半年调查,本地在这期间售出的6140单位产业当中,只有3.9%的产业被外国买家购买。

    而这些外国买家主要在吉隆坡购买产业(13.3%),接着则是柔佛(8.6%)和雪兰莪(2.3%)。

    虽然外资的参与率尚属于很低,但在外资眼中,大马向来是个理想的产业投资地点。

    古玛指出,在众亚洲经济体当中,大马外资首选的5大投资地点之一。

    “产业市场的增长、总回酬、流通量和透明度,是外国大型投资者最关注的事项,而我国在这几个方面,都名列亚洲5大市场之一。”

    第三良好透明度

    根据国际研究机构———投资财产资料库(IPD)和仲量联行(Jones Lang La Salle)的资料显示,大马产业市场在增长和总回酬方面,是亚洲排名第五的市场。

    同时,大马也是透明度第三良好的亚洲市场,仅落后于香港和新加坡。而在流通量(根据亚洲产托市值)方面,大马则排在第4名。

    此外,古玛透露,在着名产业投资公司IP Global曾发布的“2011年产业气压计”(Property Barometer 2011)内,吉隆坡更被选为全球第三个主要的产业热点,只排在伦敦和纽约泽西市之后。

    大马产业市场吸引外资因素

    ●金融、政治与经济皆稳定。大马国内生产总值(GDP)平均每年增长5%,而且通胀率低于每年3%水平。

    ●跟随澳洲的Torrens土地管理制度,外国人允许直接在大马持有产业。

    ●住宅产业的入门成本较低,每平方尺达145美元(约437令吉)。

    ●产业投资回酬良好,每年介于6%至8%。

    ●发展商提供诱人的优惠,如‘发展商承担利息计划’(DIBS)、更低的首期款、免费赠品等。

    ●利率偏低,每年平均为4%。

    ●外国买家允许借贷最高85%的产业贷款。

    ●只在购买日期开始计算的5年内脱售产业,才需支付产业盈利税(RPGT)。

    ●没有遗产税(in heritance tax),相关产业会根据业主的遗属分配出去。

    ●政府放宽对外国发展商的税务优惠。

    大选影响信心?

    说到大马和2013年,相信熟悉大马的外资,自然会联想到我国最迟会在4月期间进行的全国大选。

    在大选传言不断,以及正式举行之前,这当中的不确定因素是否影响了外资对本地产业市场的看法和信心?

    古玛对此回应,大马作为一个成熟的产业市场,拥有房屋的人口比率是大约67%,在亚洲仅次于新加坡。

    “基于产业拥有权的程度相当高,本地产业市场非常稳定,而且业主和金融机构皆会设法保护这市场。”

    同样地,他补充,国行也一直密切地观察整体市况,同时根据经济情况调整利率。

    “换政府”不影响产业市场

    “这促使大马经济和政治处在发达且非革命性的情况,而且主要属于中阶层的环境,即产业持有人是以括公务员、私人领域、银行退休基金和私募基金。”

    有鉴于此,他认为“换政府”,不会对本地的产业市场造成很大的影响。

    不过,古玛指出,外资根据中东“阿拉伯春季起义”(Arab Spring Up rising)的看法,加上大马事实上是以回教徒占大部分的国家,会导致他们揣测我国来临大选所可能导致的局面。

    “但事实上,大马无需遵守任何阿拉伯起义,因我国并没有庞大的替换族群,也没有非常严重的贫困问题。”

    所以,他说:“依然有很多投资流入本地主要地带,如依斯干达特区、大吉隆坡、槟城,以及沙巴和砂拉越,而我们预计2013年会延续这趋势。”

    日韩买家稳步升

    据古马说,近年来,来自日本和韩国的投资者,也似乎是本地产业市场的主要客户。

    他披露,自2007年起,大马已经连续6年成为日本人首选的长宿地点。

    “这稳定的游客流入量,能够确保我国持续有外资流入。透过合适的计划和产品,我国有很好的机会将这些游客转为投资者。”

    他举例,透过MM2H,大马产业机构在2007年至2012年期间,接获超过1万8000名外资的参与,而其中8%已经购买产业,主要集中在吉隆坡和雪兰莪。

    生活成本低诱人

    土地充裕、生活成本较低,而且医疗设施良好,也是大马产业市场吸引新加坡人的原因。

    根据宏利(Manulife)资产管理的报告,新加坡人口当中,有9%属于65岁以上人士,惟此比重预计在2050年跃升至32%。

    所以,随着老年人口会持续增加,新加坡人对MM2H的参与也会进一步扩大;2011年仅有78名来自新加坡的参与者,数量名列第六。

    新加坡老年人口扩大,也有助带动大马退休村和医疗保健旅游的需求;因此,欲长期内表现更标青的大马产业发展商,有必要让更多新加坡认识它们的品牌。

    新加坡仍是“常客”

    截至目前,本地产业市场内有大批外国投资者,是来自毗邻我国的新加坡。

    古玛透露,2012年内,大马产业机构在新加坡产业展示厅共售出7亿令吉产业予新加坡人,住宅产业占85%。

    “产业价高企,加上新加坡政府提高产业买家的印花税,导致大马的产业更加吸引新加坡人,特别是依斯干达特区一带的产业。”

    参与本报调查的发展商当中,有79%认为,新加坡投资者会是大马产业的“常客”;部分也相我国会吸引来自中国(17%)和日本(4%)的投资者。

    区域方面,有66%认为预见这些外资多来自亚洲(不包括东南亚),其他则属于东南亚的投资者。

    一位发展商受访时说:“新加坡产业市场降温措施,促使外资将目光转向大马依斯干达特区、吉隆坡和槟城。”

    虽然我国也有征收产业盈利税(RPGT),但税率相对于新加坡或台湾等,可说是尚便宜。

    来自狮城的机会

    据大马产业机构简报,基于有着熟悉的文化和语言,加上土地稀少限制新加坡产业发展空间,仅一峡之隔的大马,自然成了新加坡人主要的产业投资地点。

    过去多年来,新加坡一直是大马产业市场最主要的投资者。

    狮城产业波动大

    此外,新加坡产业市场波动的幅度较大,导致大马被抗拒风险的投资者视为一个安全的天堂,以及市况动荡和不明确时期的避风港。

    比如早前的全球金融危机时期,新加坡于2008年第四季的房屋价格指数下挫了15%,相比之下,我国的房屋价格指数在2009年首季仅微跌2%。

    同时,随着当地政府调整政策,外资不再只是透过注入资金至新加坡就允许成为当地的永久居民;这促使外国富裕的投资开始找寻其他的第二家园。

    因此,除了新加坡人以及已成为新加坡永久居民的大马海外侨民,我国的产业市场也成功吸引了在新加坡投资产业的外资。

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