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    2020-06-29多空交战的日本房产投资术:市场愈来愈热,但人口愈来愈少

    多空交战的日本房产投资术:市场愈来愈热,但人口愈来愈少

    台湾房价居高不下,加上日圆贬值,让许多台湾人想当日本房东;但到一个高龄化的国家置产,必须坚守哪些买房不败的原则?

    「东京 2020 年举办奥运,景气看好,现在正是投资日本房地产的好时机!」「日本人口愈来愈少,现在去日本买房子,以后要租给谁?」眼看着台湾和日本的房仲业者竞相举办日本房地产投资说明会,近日成为市场的热门活动;然而,投资人在看好投资报酬率的同时,却又担心日本老人愈来愈多,空屋势必增加。去日本买房到底好不好?

    台湾人在日本购屋出现热潮,不但台湾房仲业者提供在日本仲介的服务,日本也有多家房仲公司在台湾设点,更标榜背后有日本总公司可提供协助。以日本信义房屋为例,今年前三季平均每天带看客户 3.6 组,成立 6 年来,累计成交件数将近 2 千件,总销金额超过 1,200 亿日圆(约新台币 372 亿元),现在还在大阪成立支店。

    东京置产的 3 种台湾人

    日本经过失落的 20 年,全国平均地价已跌到泡沫时期的一半以下,东京则剩下三分之一,全盛时期每平方公尺约 278 万日圆,2015 年底大约是 84 万日圆。此外,据《全球房地产指南》2015 年的资料,日本的不动产租金收益是 5.02%,远高于台湾的 1.57%、中国的 2.66%(主要城市平均)、香港的 2.82%。加上安倍经济学使得日圆 2012 年底开始贬值,以及东京 2020 年主办奥运的题材,华人在日本不动产的投资方兴未艾。

    日本信义社长何伟宏透露,在东京置产的台湾人可以分为 3 种族群,第一是医师、律师、会计师等专业人士,第二是中小企业主,第三种则是退休公务员;而物件金额则多半在 4 千万到 7 千万日圆之间,这样的房价在 3 年前可以买到 1 房 1 厅 1 卫;不过,这 3 年来东京房价平均每年涨 8% 至 10%,现在大概只买得到一厅一卫。至于购屋的目的,大约有 6 至 7 成是投资,其余是自住,除了当做第二个家之外,尤其去年到今年为止,不少人是因为子女在东京就学或就业而购屋。

    在台湾日商公司工作的方小姐,2 年前也在东京墨田区两国车站附近买下 10 多坪的房子,当时售价 3 千万日圆左右,今年行情已经涨了 200 万日圆。不过,她说:「这只是行情,不一定能用这个价格卖掉,而且房子持有 5 年以内就出售的课税很重,所以暂时不会卖。」日本未满 5 年出售的税率是 39%(所得税佔 30%、住民税佔 9%),超过 5 年才降为 20%。

    看好东京的租屋需求,会日文的方小姐,自己找了一家在地的日本房仲业者,对于他们做事的鉅细靡遗,印象深刻。「他们準备了从房屋兴建完工到现在的所有资料,加上房子是否曾发生过火灾或淹水、是否因噪音被邻居控诉、前一手房东为何要出售、现在的房客租了多久、之前有多少时间是空屋等,所有可能影响租售的因素都列出来,一项一项念给我听,确认之后要我签名。」所以将来好不好出租或出售,买方签字前应该心里都有底。

    此外,日本房屋的管理费的确不便宜,不过方小姐认为,管理公司的确也很尽责,让外观和设施维持好的状况,「我的房子屋龄 20 年,不过看起来只有不到 10 年。」

    空屋率  显示城乡两极化

    日本人口减少是不争的事实,这也是让外国人不敢投资当地的重要因素。2010 年日本总人口达到 1 亿 2,806 万人后转趋减少,今年 4 月 1 日为止已降为 1 亿 2,699 万人。在高龄化的情况下,根据日本总务省的调查,2013 年日本全国空屋约有 820 万户,空屋率创下 13.5% 的新高,而且到 40 年,空屋率甚至可能达到 43%。

    但相对于空屋率最高的山梨县 22%,东京都目前为 11.1%,显示日本大都市和地方城市出现两极化现象。日本人口减少,东京都 23 区由外地移入的人口却一直大于移出人口,使人口连续 19 年成长,总数超过 1,300 万人。

    日本国税厅 7 月 1 日公布的 2016 年路线价(做为继承税和赠与税的计算标準),日本全国平均上涨约 0.2%,而东京涨幅达到 2.9%,大阪也涨了 1%。由此看来,投资日本时,最好锁定东京等大城市,而且连区域都得慎选。

    何伟宏说:「日本房仲交易制度有一个特别的地方,就是同一个物件有不只一个人要买,就用抽籤的方式决定。3 年前我刚去日本的时候,几乎不用竞争,有意购屋的人可以直接购买,但是现在竞争开始激烈。客户要买房往往要和 3、4 个日本人一起抽籤,甚至还有的物件抢手到要抽 9 支籤。」显示不只台湾人热中到日本置产,日本人也开始关注不动产投资。他认为人口老化的同时,也会出现城市集中化,因为在大城市,才容易取得医疗等方便的服务。

    谨守 5 条件  立于不败

    已故的「投资之神」邱永汉曾分析投资日本房地产的 5 个考量条件:一、靠近车站,非常方便的地方;二、购买时是住宅,但以后也可以当办公室使用;三、所在位置的地名看起来要很高级,如代官山、六本木等;四、建筑物看起来气派;五、建设公司要有信誉。研究邱永汉投资近 40 年的户田敦也认为,邱永汉的房地产投资术至今依然适用。

    其中,邱永汉最重视的还是地点,曾说「买房第一看地点,第二看地点,第三还是看地点。不只是东京,到香港、北京、上海,哪里都一样。因为建筑可以改建,地点却永远不会变。」不过,气氛好指的不是乡下地方那种幽静,因为他也强调不投资没人的地方,「人潮才会吸引钱潮;钱又会再滚钱」,郊外度假区的不动产或许很便宜,可是不好脱手。

    日本房屋的维护费用偏高,这也是因为日本人相当重视屋况。户田敦也指出,除了距离车站要近之外,管理状况也是日本人买房时的重要考量。只要地点佳,屋况维持得好,屋龄其实不是太大障碍。

    买房是人生中的大事,到外国买房子的难度更高,因为它还会牵涉到语言、交易习惯、经济情势等複杂因素。如果下定决心挑战国外包租公包租婆,最好掌握放诸四海皆準的购屋原则,以降低风险。